Mathys bvAannemer algemene bouwwerken |
Update 27/09/22
|
1. De aankoop van een onroerend goed.De aankoop van een onroerend goed is een belangrijke beslissing. Voor u een terrein of woning koopt, neemt u beter een aantal voorzorgen, om financiële of andere verrassingen te vermijden. De onderstaande vragen kunnen hierbij helpen. 1.1 De analyse van de bouwgrond•
Ligt de grond in een "woonzone" volgens het
gewestplan? •
Ligt de grond in een gebied waarvoor een goedgekeurd
Bijzonder Plan van Aanleg
en/of in een goedgekeurde verkaveling? Zo ja, welke zijn de voorschriften? •
Is de vorm van het perceel geschikt voor de op te trekken woning? •
Vertoont de grond belangrijke niveauverschillen? •
Hoe is de ondergrond? Bij onzekerheid laat u het best een grondonderzoek
uitvoeren. •
Is de grond geschikt voor een tuin? •
Zijn alle nutsvoorzieningen voorzien? •
Win bij buren inlichtingen in over de bodemgesteldheid, eventuele geluidshinder,
risico van wateroverlast ... •
Rust er een erfdienstbaarheid op de grond (voetweg, waterlopen ...) 1.2 De analyse van een bestaande woningVertoont de woning belangrijke gebreken (vochtige muren, thermische isolatie, zettingscheuren, enz )? • Moeten er belangrijke verbouwingswerken uitgevoerd worden om de woning aan
uw eigen wensen aan te passen? •
Bij de keuze van een grond of aankoop van een bestaande woning is het
interessant een architect te consulteren. Hij zal eventuele "gebreken"
kunnen vaststellen die voor u verborgen blijven (oriëntering, bodemgesteldheid,
niveauverschillen, scheuren, vocht, ...). Als
u na het overlopen van deze vragen nog altijd het beoogde goed wilt kopen en/of,
een woning wilt bouwen of verbouwen, dan moet u bij de Dienst Stedenbouw en
Ruimtelijke Planning van de Stad Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel.
(09)266 78 50 navragen of u voor de beoogde werken een vergunning kunt krijgen
(zie hoofdstuk "Stedenbouwkundige vergunning"). Als u een pand of
bouwgrond beoogt in een deelgemeente, kunt u daarvoor terecht bij de technische
diensten van het district in kwestie in het dienstencentrum van de
deelgemeente waar het pand of de bouwgrond gelegen is. Deze diensten kunnen u
informeren of het goed al dan niet in een goedgekeurde verkaveling ligt, wat de
voorschriften van de verkaveling zijn en wat het BPA bepaalt: (halfopen, open of
gesloten bebouwing, inplanting, bouwhoogte, dakvorm, materialen enz.). Bent u kandidaat-koper (of -verkoper) van een perceel grond of een woning, dan neemt u het best ook even contact op met het Stadsontwikkelingsbedrijf Gent.(www.agsob.be) Dit
stadsbedrijf voert een actief grond- en pandenbeleid in de Stad Gent in dienst
van de stedelijke ontwikkeling. Het tracht ook het aanbod van en de vraag naar betaalbare woningen en gronden dichter bij elkaar te brengen. Het Stadsontwikkelingsbedrijf is eigenaar van diverse gronden en woningen in Gent die op een geschikte bestemming wachten. Er kan altijd een interessant aanbod bij zijn voor u.
Als
de voorafgaande aspecten voldoen aan uw verwachtingen, kunt u de verkoper vragen
een optie tot aankoop te ondertekenen. Dit is een geschreven document waarmee de
verkoper aan de heer "X", aspirant-koper van het goed, voor de duur
"Y" een optie geeft op de aankoop van ... 1.4 De notaris (www.notaris.be)De
notaris bemiddelt bij de aankoop van bouwgrond of van een woning en bij het
verlijden van de leningsakte. U doet er dus goed aan al vroegtijdig met hem
contact op te nemen. Hij kan u op financieel en juridisch gebied belangrijke
raad geven. Zo kan hij u onder meer meedelen of het goed belast is met
erfdienstbaarheden zoals recht van overgang, hoogspanningsleidingen,
nutsleidingen, e.d. De
eigenaar, verkoper of notaris moet op het ogenblik van de verkoop kunnen
garanderen dat het wel degelijk om een perceel bouwgrond gaat, en moet hiervoor
een stedenbouwkundig attest aanvragen. 1.5 De authentieke akteDe
overeenkomst moet nog officieel gewaarmerkt en geregistreerd te worden. Ook dit
is de taak van de notaris. De registratiekosten zijn vervat in wat men in de
volksmond de "notariskosten" of het "schrijven" noemt. De
registratiekosten bedragen 12,5 % van de prijs van het onroerend goed. U
kunt onder bepaalde voorwaarden een vermindering van het registratierecht
krijgen. 1) Als u een bouwgrond koopt om er een bescheiden woning op te bouwen, betaalt u voorlopig 12,5 % registratierechten, maar u kunt 6,5 % terugkrijgen nadat het kadastraal inkomen (K. L) van de gebouwde woning definitief is vastgesteld. Het kadastraal inkomen mag niet meer bedragen dan 30 000 frank (743,68 euro). Dit bedrag wordt verhoogd naargelang van de kinderlast en wordt 34 000 frank (842,84 euro) vanaf drie kinderen ten laste, 38 000 frank (942 euro) vanaf vijf kinderen en 42 000 frank (1041,15 euro) vanaf zeven kinderen ten laste. Een kind dat voor minstens 66 gehandicapt is, telt dubbel. 2)
Als u een bestaande woning koopt met een kadastraal inkomen van niet meer dan 30
000 frank (743,68 euro), betaalt u maar 6 van de prijs van het onroerend goed
als registratiekosten. De erelonen of honoraria van de notarissen zijn wettelijk
vastgelegd en de principes zijn voor het hele land dezelfde. 3)
Bijkomende voorwaarden zijn: •
u bezit geen andere onroerende goederen, of hooguit een "bescheiden
vastgoedpatrimonium"; •
het verlaagde tarief geldt alleen voor fysieke personen (geen vennootschappen of
vzw's); •
u moet de woning (of het appartement) in haar (of zijn) geheel kopen; •
u moet de woning de eerste 3 jaar bewonen. Het
staat u volledig vrij uw eigen notaris te kiezen. Meestal stelt de verkoper zijn
notaris voor. Die zal geneigd zijn om in de eerste plaats de belangen van zijn
cliënt te bevoordelen. U kiest als koper beter uw eigen notaris. Dat kost u
niet alleen geen frank meer, maar bovendien zullen uw belangen correct verdedigd
worden. U
kunt een beroep doen op de Verzekering van het Notariaat, (tel. (02)505 08 81)
als een notaris een fout heeft gemaakt door vergetelheid, onachtzaamheid,
slordigheid, enz. U kunt deze verzekering enkel aanspreken via de notaris
zelf. Weigert hij medewerking, contacteer dan de voorzitter van de notariskamer
van het gerechtelijk arrondissement waartoe de notaris behoort. Meer info kunt u krijgen bij de href="http://www.notaris.be/">Koninklijke Federatie van Notarissen, tel. (02)505 05 10.
1.6 Het bodemattestDe
laatste jaren zijn er meer en meer gevallen van (ernstige) bodemverontreiniging.
Verontreiniging van de bodem is niet altijd op het eerste gezicht vast te
stellen. Om te vermijden dat vervuilde gronden worden overgedragen en om
"vervuilers" achteraf te kunnen opsporen, is sinds 1 oktober 1996 het bodemsaneringdecreet
van toepassing. Dit
decreet bepaalt dat bij iedere overdracht van een stuk grond (verkoop,
verhuur, verpachting, schenking, ...) een bodemattest moet worden aangevraagd
door de verkoper bij de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij (OVAM). Dit
attest moet verplicht vermeld worden in de akte. Zonder bodemattest is de
overdracht onmogelijk! Als
op de over te dragen gronden risicoactiviteiten plaatsvinden of gevonden
hebben, moet er ook een bodemonderzoek komen. Risicoactiviteiten (zoals de
uitbating van een benzinestation, een auto herstelwerkplaats, ...) zijn
wettelijk omschreven in bijlage 1 van het Vlaams Reglement op de Bodemsanering -
VLAREBO. Meer
informatie: Inlichtingen, formulieren en attesten kunt u aanvragen bij href="http://www.ovam.be/">OVAM, Dienst sanering bodemattesten, Kan. De Deckerstraat 22-‑26, 2800 Mechelen tel. (015)28 42 85. Voor formulieren kunt u ook terecht bij de Dienst Leefmilieu en Natuurontwikkeling van de Stad Gent, Braemkasteelstraat 41, 9050 Gentbrugge, tel. (09)239 43 11. href="http://www.grondbank.be">De grondbank via internet.
|